Por la reportera honoraria de Korea.net, Elena Kubitzki de Alemania
20 de junio de 2019

Uno de los mayores desafíos que los extranjeros enfrentan una y otra vez en Corea es encontrar un lugar para vivir. Cuanto más tiempo se dedica a buscar vivienda, más claras son las diferencias entre los sistemas de alquiler de Corea y Alemania. Dado que la búsqueda de casas es un tema de gran interés para los estudiantes, empleados e incluso los viajeros a largo plazo, este artículo busca aclarar la confusión sobre las opciones de rentar una vivienda en Corea.

Agencia inmobiliaria 
La primera gran diferencia es el papel crucial de la agencia de bienes raíces, o budongsan, en este país asiático. En Alemania, la gente generalmente busca casas a través de periódicos, recomendaciones de amigos o búsquedas en Internet. El contrato de arrendamiento generalmente se realiza directamente entre el propietario y el inquilino. Sin embargo, Corea tiene un sistema considerablemente diferente, y nada sucede sin un budongsan. La forma más fácil de encontrar una casa es ir al área de la residencia deseada y visitar a varios agentes de bienes raíces para ver sus ofertas. Los tipos de unidades que muestran dependen del presupuesto, tamaño y mobiliario deseado por un posible inquilino.

Una vez que encuentres algo que te guste, realiza un pago inicial de inmediato para asegurar la unidad. Mucha gente en Seúl siempre está buscando lugares para mudarse, por lo que una buena oferta puede ser arrebatada por alguien más si esperas demasiado. Pensar en una decisión de vivienda durante la noche me costó una o dos habitaciones potenciales en el pasado.

Una persona que acepta mudarse a una unidad generalmente paga un porcentaje de la renta como gyeyakgeum (monto del contrato), lo que garantiza que ni el agente ni el propietario se la darán a otra persona. El día en que el inquilino se muda a la casa, el resto del depósito de suma global (jeonse) o del depósito de seguridad (bojeunggeum) se debe pagar al propietario después de que se firme el contrato de arrendamiento. Para aquellos que rentan mensualmente, lo que se llama wolse en Corea, el alquiler del primer mes generalmente se paga cuando se muda o en una fecha designada del mes.

Contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento se firma en la oficina del agente de bienes raíces por el propietario, el inquilino y el agente que presentó la vivienda al inquilino. La información clave, como el monto del depósito de seguridad y el alquiler, la fecha de mudanza y las reglas generales de la vivienda se incluyen en el documento. Antes de firmar, debe verificar meticulosamente toda la información personal, como nombres y números de identificación, para evitar el fraude. Además, el inquilino recibe documentos sobre la situación financiera del propietario para ver si tiene alguna deuda relacionada con la vivienda. Esto es especialmente importante para los inquilinos que ponen una gran cantidad de jeonse.

El acuerdo también debe estipular la tarifa adeudada al agente de bienes raíces, generalmente un porcentaje de la renta anual que se ejecuta en los cientos de miles de wones coreanos (KRW), pero sujetos a límites legales. Tanto el inquilino como el arrendador pagan este cargo. Si bien no todos están contentos con esto, esta tarifa se paga al agente por encontrar el lugar y le compra la tranquilidad al inquilino de que el agente compensará al inquilino si el propietario no puede o no devolverá el depósito del primero.



Jeonse vs Wolse
Una de las principales razones de la necesidad del agente de bienes raíces en Corea es la gran suma de dinero que se mueve de una parte a otra cuando se alquila una casa. Esto es especialmente cierto en el caso de jeonse. Mientras que Alemania ofrece la opción de alquilar o comprar un apartamento, Corea ofrece una tercera opción de alquilar un lugar prestándole al propietario un porcentaje del precio de venta de la casa; la cantidad se devuelve al inquilino cuando este último se muda. En virtud de un acuerdo jeonse, el inquilino no paga renta mensual ya que el propietario simplemente pide prestada la suma global durante el período de alquiler. Por lo tanto, una persona que tenga un par de cientos de miles de euros podría invertir en un apartamento de este tipo, vivir allí de forma gratuita durante dos o tres años y recuperar la cantidad después de que termine el contrato. 

Este sistema se originó en un momento en que los bancos coreanos ofrecían tasas de interés enormes, lo que hacía más rentable para los propietarios invertir su dinero de jeonse en lugar de recibir pequeñas cantidades de renta cada mes.

Debido a que jeonse puede requerir varios cientos de miles de euros, un inquilino debe estar completamente al tanto del estado financiero del propietario. Igualmente, es importante encontrar un agente de bienes raíces que esté obligado por contrato a compensar al inquilino si el propietario no está dispuesto o no puede reembolsar la cantidad de jeonse después de que expire el contrato.

La segunda forma de alquilar una casa en Corea es mucho más parecida a una alemana: wolse, o renta mensual. Sin embargo, en Corea, el monto promedio del depósito de seguridad, llamado bojeunggeum o dinero clave, es mucho más alto. En Alemania, el depósito es generalmente igual a uno o dos meses de alquiler, pero en Corea, se requieren de 10.000 a 50.000 euros. Un giro es que cuanto mayor sea el depósito, menor será la renta mensual. Nuevamente, invertir una suma mayor como en jeonse puede ser rentable a largo plazo para aquellos que pueden pagar este costoso método.

La última consideración al rentar una casa en Corea es gwallibi, o cuotas mensuales de mantenimiento principalmente en complejos de apartamentos o villas de nueva construcción. Estos gastos cubren la limpieza de áreas comunes como escaleras, mantenimiento de ascensores y los servicios de un personal de mantenimiento y guardias de seguridad. Ciertos lugares también ofrecerán conexión a Internet o televisión o costos de electricidad como parte de estas tarifas. Dado que los gwallibi en edificios grandes y modernos pueden superar fácilmente los 100 euros al mes, aquellos que buscan casas deben saber cuánto cuestan las tarifas mientras buscan su casa.



Tipos de vivienda en Corea
Los cinco tipos de alojamiento más populares en Corea para estudiantes extranjeros son one room, officetel, apartamento, villa y gosiwon.

Apartamento
Los apartamentos son la forma de vivienda más grande, más decente y más costosa de Corea. En su mayoría vienen sin muebles.

Officetel
El llamado officetel (una combinación de las palabras "oficina" y "hotel"), una versión más pequeña y más asequible del apartamento, en su mayoría viene completamente amueblado (aunque a menudo falta una cama) y generalmente está disponible a través de jeonse y wolse. Depende el tamaño, suelen tener de una a tres habitaciones.

One room, o estudio
Si el officetel está fuera de tu presupuesto, el llamado one room, o estudio, podría ser otra opción. Como su nombre indica, este es una vivienda tipo estudio similar al de Alemania, con una habitación individual que alberga la cocina, la sala de estar y el dormitorio. Este tipo de alojamiento es el favorito de los estudiantes universitarios, ya que las unidades de una habitación se encuentran fácilmente cerca de las universidades. Aunque muchas de estos estudios son agradables para vivir, ten cuidado con las que se encuentran en edificios antiguos o banjiha (semisótano en coreano) o que prácticamente no tienen aislamiento acústico.



Villa
Aunque su nombre puede parecer prometedor, una villa en Corea generalmente se refiere a un edificio viejo y pequeño. Aunque en general es más grande que one room (y algunas veces se anuncia como una vivienda con dos habitaciones), una villa viene sin amueblar.

Goshiwon
La última opción es el último es el pequeño goshiwon. El tamaño promedio de un goshiwon es de menos de 10 metros cuadrados y apenas se adapta a una cama y un escritorio pequeños, y si se trata de un modelo de lujo, se coloca un baño dentro de una cabina de ducha. Para aquellos con un presupuesto ultra ajustado o que simplemente necesitan un lugar solo para dormir, un goshiwon es una opción económica y aceptable.

Durante mi estadía de casi cuatro años en Corea, he vivido en un goshiwon, villa, one room y officetel. Entre los cuatro tipos, prefiero el officetel a los otros, pero también es la opción más costosa. 

Hoy en día, las unidades agradables y limpias con una o dos habitaciones están cada vez más disponibles. Es muy recomendable visitar varios budongsan mientras se busca la casa, y ampliar el área de búsqueda también puede ser de gran ayuda para encontrar la vivienda adecuada.

jesimin@korea.kr


* Este artículo fue escrito por una reportera honoraria de Korea.net. Nuestro grupo de reporteros honorarios son de todo el mundo y trabajan para compartir su afección y entusiasmo hacia Corea.